生活篇——祖產登記在一人名下，就是其一個人的財產嗎

——吳大與吳二、吳三等不當得利糾紛

裁判要點

目前，我國施行房屋產權所有以登記為準，但是在相關法律出臺之前就存在的老房子，其所有權人并非僅僅是根據登記人來確定，而是要根據房子地塊的申請用途、建造者、居住者等綜合認定。

審理法院及時間

江蘇省無錫市南長區人民法院，2015年7月。

基本案情

原告吳大（臺胞）訴稱：無錫市日暉橋沿河X號房屋系登記在吳大名下老宅，2012年12月底，該房屋拆遷獲得補償88萬元。后無錫市北塘區人民法院（以下簡稱北塘法院）在（2014）北黃民初字第0368號案件中，認定其中587384元是吳大個人拆遷所得，應當由吳大個人主張權利�，F該款被吳二、吳三、吳四私自占用購買房屋，侵犯了吳大的合法權益，故要求吳二、吳三、吳四返還拆遷款587384元。

被告吳二、吳四辯稱：1、吳大起訴的主體有誤。日暉橋沿河X號房屋（后屋）解放前登記在吳大名下，吳大于解放前夕去臺灣定居至今，該房屋一直由吳二及父母長期居住并多次修繕。在拆遷時吳大向黃慧英出具了委托書，故吳大應向黃某主張返還，而非三被告。2、吳大在2011年9、10月的回信中表態將其拆遷款贈予黃某，且贈予已生效。3、吳大于2011年即明知該拆遷款用于購房的事實，至今已超過訴訟時效。4、吳二沒有得到及處分任何拆遷款，故不存在不當得利行為。

被告吳三辯稱：同意吳二的答辯意見，同時，吳大已經授權黃某處理涉案房屋拆遷事宜，對產權作出處理，現在又來訴訟，顯然不當。

法院經審理查明：

吳大與吳某系親兄弟，吳大排行老三，吳某排行老四。吳某與黃某系夫妻，生有二子二女，分別為吳二、吳某華、吳某月、吳三，吳四系吳二之女。吳某于2011年4月5日申報死亡，黃某于2013年12月4日申報死亡。

2014年9月26日，吳某華、吳某月以吳二、吳三為被告向北塘法院提起繼承訴訟，2015年4月，北塘法院作出（2014）北黃民初字第0368號民事判決書。其中，北塘法院查明：

1、坐落于無錫市日暉橋沿河X號的房屋登記于吳大名下，吳某于1979年9月對該房進行了翻建，上述房屋于2012年8月由無錫市仕振拆遷有限公司（以下簡稱拆遷公司）負責拆遷。吳二、吳三代表吳某、吳大與拆遷公司簽訂了2份《無錫市城市住宅房屋拆遷補償、安置協議書》，其中拆遷公司支付了被拆遷人吳某房屋拆遷補償等各項費用合計292616元，拆遷公司支付被拆遷人吳大房屋拆遷補償等各項費用合計合計587384元。

2、上述房屋被拆遷后，黃某、吳三于2012年11月16日與無錫市住房保障建設發展有限公司簽訂1份《商品房買賣合同》，購買惠景家園X幢X單元1層103號房，總金額379998元。黃某、吳三以拆遷所得款項（含吳大拆遷款中的87382元）支付了購房款；此外，吳四還以拆遷所得款項購買了惠景家園X號703室房屋。

日暉橋沿河X號房屋拆遷前，吳大先后給吳二和吳三寫信。給吳二的信中提到“……另你告所謂房產證沒有，只是一份土地證明。憶于1947年，縣政府地籍整理處派二人，由前保長華少俊陪同到家中調查登記，但家中只有你的故祖母一人在家，又不識字，由他申述資料，并指我的名字為首負責，但當時我的名姓在戶口薄上是叫吳某某……”給吳三的信中提到“……來信已悉。茲將委托書填妥，附身份證影印一份隨信寄上，祈查收。至于產權由誰管，得由你媽媽決定，你們應聽他吩咐……”委托書載明“茲由臺灣新北市市民吳某某，年屆八十九歲，年事已高，不能遠程奔赴大陸，現就江蘇無錫市日暉橋沿河X號房產（系祖上老宅），特委托侄兒吳三（林寶）為全權處理房屋產權拆遷事宜�！�

審理中，吳三述稱，訟爭房屋被日本人炸掉后，于1938年由祖母李二妹及曾祖母（李二妹丈夫吳某淵之母）重新建造，曾祖母于1940年去世。吳大去臺灣后，該房屋一直由吳二四個兄弟姐妹及其父母、祖母共同居住。

吳大（代理人）述稱，訟爭房屋未被日本人炸掉，是吳某淵在世時建造，1945年由吳大出資維修，當時只有吳大收入最高。建造后，整個家庭，包括吳大四兄弟都住在日暉橋。吳三結婚時，進行過修繕。訟爭房屋是老兄弟四人的祖產，因此不能翻建。該房屋登記在一張產權證上，分兩塊進行補償，吳某的建造的房屋產權也是登記在吳大名下。吳大的大哥、二哥認為祖產一直沒有處理，就去產監處把產權凍結在那里。

裁判結果

法院經審理認為：

根據訟爭房屋的建造、居住背景、吳大本人的信函以及在本案審理中當事人的陳述，日暉橋沿河X號房屋系登記當時吳大所在家庭的財產，吳大作為家庭代表只是名義上的登記負責人，該登記并不能證明其對訟爭房屋享有獨占的所有權。北塘法院在審理吳某華、吳某月訴吳二、吳三法定繼承糾紛一案中，對吳某某名下的拆遷利益明確可由吳某某另行向吳三主張權利的判決意見，并未涉及對訟爭房屋權屬的認定，現吳大亦未能提供其已實際取得該家庭財產的依據，故其要求吳二等人返還拆遷款給其個人的請求，缺乏依據；又因該房屋權屬涉及其他案外人利益，故對該房屋項下權利在本案中不予處理。

最終判決：駁回原告吳大的訴訟請求。

案例注解及風險提示

本案主要的爭議焦點在于日暉橋沿河X號房屋所有權人是否為吳大一人？

本案中，吳大主張因日暉橋沿河X號房屋登記在其名下，因此該房屋所有權人應當是其一人。但是房屋所有權人以在產權登記部門登記的人為準的規定是近年才頒布的，而日暉橋沿河X號房屋在1947年建國以前就存在了，當時并沒有關于不動產產權登記制的規定，根據法不溯及既往原則，該房屋的所有權人不能根據產權登記制的規定來確定。該房屋應當根據訟爭房屋的建造情況、居住背景、申請用途等綜合確定。

作者：江蘇海輝律師事務所 潘雯