生活篇——廣告、宣傳冊內容是否可以作為商品房買賣合同的內容

——陸某與無錫三陽銀輝房地產開發有限公司

房屋買賣合同糾紛

裁判要點

廣告、宣傳冊內容雖然并未明確列入到商品房買賣合同當中，但是如果廣告、宣傳冊內容具體確定，并且買受人對此產生信賴，雙方在此基礎上訂立商品房買賣合同的，廣告、宣傳冊內容對雙方也具有約束力，雙方需要根據廣告、宣傳冊內容來履行義務。

審理法院及時間

江蘇省無錫市中級人民法院，2014年8月。

基本案情

陸某（其委托代理人朱某為臺胞）訴稱：2007年4月24日，其根據無錫三陽銀輝房地產開發有限公司（下稱“銀輝公司”）發布的無錫市摩天360大廈銷售廣告和宣傳資料，并參觀了摩天360大廈的配套設施及待售商品房，購買了摩天360大廈919室房屋。其入住后，常在該大廈一至五層的大堂、餐廳、茶室、咖啡屋、棋牌室、健身房、美容中心、按摩房、乒乓室、舞蹈室等服務場所休閑、娛樂和接待客戶。但幾個月后，銀輝公司便取消上述配套服務設施，將大廈一至五層出租給無錫三陽百盛廣場有限公司（以下簡稱百盛公司）開辦商場，給其生活帶來諸多不便。其認為，銀輝公司通過發放樓書、大樓平面圖、物業手冊及刊登廣告的方式，承諾摩天360大廈內有一層有具備休息接待使用功能的豪華大堂、二至五層有餐廳、茶室、咖啡屋、棋牌室、健身房、美容中心、按摩房、乒乓室、卡拉OK廳、舞蹈室、室內游泳池，該承諾應為雙方買賣合同的內容�，F銀輝公司取消該些設施，構成違約，造成了其房屋價值的貶值，應承擔違約責任。綜上，請求判令：一、銀輝公司繼續履行商品房買賣合同，按照無錫三陽城市花園竣工圖紙、摩天360樓書、摩天360無錫市銀輝物業手冊恢復摩天360大廈一層大堂的休息接待使用功能、二至五層的餐廳、茶室、咖啡屋、棋牌室、健身房、美容中心、按摩房、乒乓室、卡拉OK廳、舞蹈室、室內游泳池。若不能恢復，則要求銀輝公司賠償其損失20萬元；二、銀輝公司披露、確認無錫市人民中路123號摩天360大廈的物業用房的位置、面積。

銀輝公司辯稱：無錫市摩天360大廈內有多個門牌號，其中的人民中路121號房屋登記在其名下，其有權使用該房屋。該房屋二至五層從未進行裝修，從未存在陸某所稱的設施，現已出租給百盛公司。陸某購買的房屋位于無錫市人民中路123號，該房屋一樓現在有豪華大廳，可用于休息接待，六樓設有健身房、乒乓室，大廳可兼作茶室、咖啡屋、棋牌室，該層還設有小影院，可兼作卡拉OK廳，餐廳位于48層。陸某提供的物業手冊是物業公司發放的，其發放的樓書、宣傳手冊、平面圖均不能作為商品房買賣合同內容。雙方買賣合同已經履行完畢，其未違約，陸某無權要求其恢復設施或賠償。綜上，請求駁回陸某的訴訟請求。

法院經審理查明：

本市摩天360大廈內分別由無錫市人民中路121號、121-1號、123號、125號房屋組成。其中121-1號房屋登記在蔡惠珠、黃耀清名下，人民中路121號房屋登記在銀輝公司名下，人民中路125號房屋登記在張錫崗、朱耀中名下。該大廈項目設計的原功能設置安排為：1-4層為大堂、商業（銀行證券）、餐飲用房，5層為會所，用于商務、健身、娛樂等；其中1層有大堂、辦公門廳等，2-4層有酒吧、餐廳等，5層有游泳池、茶室、健身房、娛樂室、洗衣店、美容廳等。

銀輝公司銷售摩天360大廈房屋時，在樓書、平面圖、宣傳冊及報紙廣告等宣傳資料中，以圖片、文字說明等形式宣傳該大廈1層有豪華裝修大廳，2至4層有8000平方米的高檔餐飲區，5層有室內休閑會所及室外景觀會所，設有室內游泳池、健身房、溫室花園茶座、乒乓室、桌球室、棋牌室、迷你影院、舞蹈室、按摩房、卡拉OK、咖啡屋、網吧、洗衣房、美容美發中心、醫務室等。2007年4月24日，陸某與銀輝公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了摩天360大廈的無錫市人民中路123－919號房屋。

摩天360大廈1至5層現不存在銀輝公司在上述樓書、平面圖、宣傳冊及報紙廣告中宣傳的相關設施，該大廈的人民中路123號1層為寫字樓大堂，6層設有健身房、乒乓室、影像室，6層大廳內放置了幾對茶幾、靠椅，48層西餐廳已不經營。

裁判結果

法院經審理認為：

陸某與銀輝公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實意思表示，且未違反法律、法規的規定，合法有效，雙方應按約履行。銀輝公司通過發放樓書、平面圖及發布廣告，對摩天360大廈配套設施的功能和位置作了具體說明，這些設施的存在符合部分購房者的需求，會提升待售商品房對潛在購房者的吸引力，對《商品房買賣合同》的訂立及房屋價格有重大影響。因此，銀輝公司在樓書、平面圖及廣告中關于摩天360大廈設施的宣傳應當視為商品房買賣合同內容，銀輝公司應當履行相應的義務，提供相應的設施�，F摩天360大廈內并無上述設施，銀輝公司構成違約。

關于陸某要求銀輝公司按照竣工圖紙、樓書等材料恢復摩天360大廈一至五層相關設施的訴訟請求，因設施原狀無法明確，且恢復費用高、不適于強制履行，故對該請求不予支持。陸某因上述配套設施的缺失，無法獲得購房時期待的居住品質和良好感受，其民事權益受到了侵害，應得到相應的賠償。但因房屋貶值損失無法評估，陸某要求銀輝公司賠償20萬元的請求缺乏依據，結合陸某權益受損及銀輝公司違約的情況，酌定銀輝公司賠償陸某22400元。陸某關于披露、確認物業用房的請求已在訴訟中實現。

最終判決：一、銀輝公司于判決發生法律效力之日起十日內賠償陸某22400元。二、駁回陸某的其他訴訟請求。

案例注解及風險提示

本案主要的爭議焦點在于發放的廣告、宣傳冊等內容是否可以作為商品房買賣合同的內容？

根據《中華人民共和國合同法》第十四條規定，如果要約邀請意思表示內容具體確定，并表明經受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時，該意思表示即為要約。商品房銷售時，出賣人對其開發項目規劃設計范圍內的商品房及相關設施所作的一些詳盡具體的說明和允諾，如足以讓買受人產生信賴而簽訂商品房買賣合同并對房屋價格的確定有重大影響，而且買受人同意訂約的，應視為符合《中華人民共和國合同法》第十四條要約的條件，買賣合同的訂立則視為買受人對要約的承諾。即使該說明和允諾未訂立在合同之中，也應認定為合同內容，當事人違反該內容的，應承擔違約責任。

本案中，銀輝公司通過發放樓書、平面圖及發布文字介紹、圖片效果等廣告，使不特定購房人作為潛在消費者產生對商品房預期有特定的功能和用途，尤其是對樓盤所屬的商業、服務業配套設施存在期待，雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效，樓書、廣告等宣傳資料對合同訂立及房屋價格有重大影響，亦應視為合同的附件。銀輝公司在樓盤投入使用后，擅自改變原項目規劃和設計，未向購房人提供宣傳資料中相應的商業、服務設施，亦未向購房人就相關功能區域的變更盡提醒義務，應當承擔違約責任。

作為出賣人應當注意在進行廣告宣傳當中切勿做不切實際的承諾，以防違約。作為買受人應當注意留存廣告、宣傳冊等資料，以便于事后維權。

作者：江蘇海輝律師事務所 潘雯