生活篇——不能獨立使用的產權式商鋪需要兼顧業主共同利益

——朱某、陸某與無錫市華光珠寶城物業管理有限責任公司物業服務合同糾紛

裁判要點

部分產權式商鋪的業主雖然可以拿到獨立的產權證，但是鋪與鋪之間并沒有隔斷，因此整個商場是作為一個整體。但是部分產權式商鋪的鋪與鋪之間是有隔斷，可以獨立使用的。上述情況是法院判斷是否可以維護業主共同利益為由實施停水停電等措施的一個重要標準。

審理法院及時間

江蘇省無錫市中級人民法院，2015年5月。

基本案情

朱某（臺胞）、陸某訴稱：其系無錫市中山路319-341號房地產項目中裙第139號產權式商鋪（以下簡稱涉訴商鋪）業主。2011年8月起，因華光物業公司違反與其簽訂的《華光大廈和珠寶城商廈物業服務合同》（以下簡稱《物業服務合同》）、《無錫華光珠寶城管理公約》（以下簡稱《管理公約》）及《華光珠寶城商戶守則》（以下簡稱《商戶守則》），對大廈進行停水、停照明、停電梯、�？照{（以下簡稱四停），構成違約，導致其商鋪無法出租或自行經營。該公司也未按《商戶守則》的約定每年向業主提供上一年度管理維修支出的報告并披露、確認物業用房的位置面積及相關設施。故請求判令華光物業公司賠償其損失（自2011年8月1日起至華光物業公司違約行為消除之日止，按其商鋪同類地段房屋租金標準計算）。

華光物業公司原審辯稱：涉訴商鋪的承租人退場后，商鋪并未實際出租經營，為避免擴大業主損失，其對空置商鋪進行四停，符合大廈業主整體利益。且商鋪閑置系地鐵施工等原因導致招租困難，產生的損失與四停無關�！段飿I服務合同》約定，若業主未按約支付物業管理費用，管理者有權停止供電供水。在其四停前，朱某、陸某已結欠物業管理費，故其并未違約。

法院經審理查明：

1995年3月13日，朱甲、朱乙（協議乙方，臺胞朱某親戚）與無錫華光珠寶城房地產有限公司（協議甲方，以下簡稱華光房產公司）簽訂《華光大廈、珠寶城商廈房屋買賣合同》（以下簡稱《買賣合同》），購買珠寶城商廈第五層的涉訴商鋪。1996年1月26日，雙方簽訂了《管理公約》。該公約載明：華光房產公司為第一業主；管理者指第一業主或業主管理委員會聘用的管理該大廈的任何人或公司；第一業主可就該大廈任何部分另行訂立分契及其它有關管理該大廈的契約，但不得抵觸本公約的條款；各業主共同及各自任命（此項任命不得撤銷）第一業主作為其代理人，授權第一業主充分之職權代表各業主作出一切行為及事情或代表各業主簽訂一切需要或附帶的文件。另《商戶守則》載明：該守則由華光珠寶城物業管理處制定，該管理處每年向各商戶提供上一年度管理及維修支出的財務報告；各商戶須遵守每日上午9時至晚上21時30分的統一營業時間，此亦屬空調正常供應時間。后涉訴商鋪經法院判決確認歸朱某所有，并于2009年7月登記至朱某、陸某名下。

2011年12月5日，朱某（合同甲方）與華光物業公司（合同乙方）就涉訴商鋪簽訂《物業服務合同》，載明：甲方自覺遵守本物業的物業管理公共規章制度和《管理公約》、《商戶守則》，遵循乙方的服務指導。任何業主或租戶如果在應付管理費之日起三十天內尚未能繳費，管理者可停止供電、水、氣及空調與該業主或租戶，但須至少提前三天發出有關通知。合同附件包括《管理公約》、《商戶守則》、《無錫華光珠寶城公共能耗分配方案》。

另查明：包括涉訴商鋪在內的部分珠寶城商廈五層業主曾委托華光房產公司將商鋪出租給無錫市哈哈餐飲美食有限公司（以下簡稱哈哈公司），業主應付的物業管理費及能耗費直接在哈哈公司支付的租金中支取。2011年7月后，哈哈公司停止經營，涉訴商鋪隨之四停。同年8月起，涉訴商鋪開始空置，至今仍未出租。2013年3月12日，華光物業公司向朱某發送催繳通知，載明：涉訴商鋪于2011年8月停用空置至今，至2013年2月28日止所產生的空置管理費、水電費共計2575.20元，請你接通知后盡快核對，并于2013年3月26日將所有上述空置費用繳付我司。

裁判結果

法院經審理認為：

涉訴商鋪為產權式商鋪，構造上與周圍其它商鋪無法明確區分，也不能獨立排他地經營使用，故朱某、陸某對商鋪無法行使專有部分的物權，其對商鋪使用或出租時，應與商鋪所在的珠寶城商廈業主共同協商處理，以符合全體業主的共同利益。在涉訴商鋪及珠寶城商廈其它商鋪處于空置狀態的情況下，若華光物業公司開通水電、電梯、空調，所產生的費用必然由商廈全體業主分擔，故是否開通水電、電梯、空調，涉及商廈全體業主的共同利益，應由全體業主共同決定。同時，業主簽訂《管理公約》、《物業服務合同》等文件的目的系為了保障商鋪的正常經營使用，故華光物業公司保持水電、電梯、空調開通的義務，應理解為以商鋪處于經營使用狀態為前提�，F朱某、陸某未舉證證明涉訴商鋪在內的珠寶城商廈確存在出租使用的現實可能性，或商廈全體業主共同決定在空置情況下開通水電、電梯、空調，故華光物業公司在此情況下采取四停措施有利于防止商廈全體業主發生不必要的費用，符合商廈全體業主的利益，并不違反其作為商廈管理者的義務。另外，朱某、陸某主張因華光物業公司四停導致涉訴商鋪無法出租或自行經營，未能提供證據予以證明，法院不予采信。華光物業公司是否提供上一年度管理維修支出的報告并披露、確認物業用房的位置面積及相關設施的義務，也與朱某、陸某主張的租金損失無法律上的關聯性。據此，朱某、陸某要求華光物業公司賠償其租金損失的訴訟請求于法無據，法院不予支持。

最終判決：駁回朱某、陸某的訴訟請求。

案例注解及風險提示

本案主要的爭議焦點在于產權式商鋪能否以維護業主共同利益為由實施停水停電等措施？

本案中的產權式商鋪具有一定的特殊性，雖然權證上載明了單個商鋪的具體位置、面積，明確了權屬范圍，但客觀上眾多商鋪存在于一個整體空間，沒有隔斷作為明確的界限。本案中的產權式商鋪只有在統一規劃、整體使用時才能體現其價值，在未形成總體使用規劃的前提下，單個業主不宜獨立使用。如果單個業主獨立使用所屬其物權部分的商鋪，必然降低整個區域內商鋪的使用價值，對其他業主的利益造成損害。本案中，朱某、陸某所有的商鋪即屬于此種情形，其雖享有商鋪的物權，但不宜由其單獨使用。如朱某、陸某確需使用其商鋪，也應當與其他業主進行協商，在確定各項費用的負擔，且不損害其他業主利益的前提下進行合理使用。在涉案商鋪未能整體出租、業主也沒有形成自主經營的合理使用方案的情況下，華光物業公司為降低能源消耗及減少費用，采取了四停措施，符合商廈全體業主的共同利益。

但是實際上仍然有存在明顯界限的產權式商鋪的存在，在這種情況下，物業公司以維護業主共同利益為由實施停水、停電等措施可能就不太合適了。

因此，并非有獨立房產證就表明商鋪是可以單獨使用的，在購買商鋪時，應當至商鋪現場查看單獨使用的可能性。

作者：江蘇海輝律師事務所 潘雯